Según Sport, el valor del terreno de la parcela de la Ciudad Deportiva del Real Madrid en el campo de entrenamiento de Valdebebas aumentará significativamente una vez que se complete el ajuste de la designación urbanística.

Un informe de viabilidad y sostenibilidad incluido en los documentos de aprobación y firmado por Antonio Pleguezuelo, Director Nacional de Urbanismo de CBRE Savills, indica que el valor del suelo urbanizable generado tras la finalización del nuevo plan es de 360,09 millones de euros. Esta valoración se basa en que el terreno ha completado su ajuste de designación. La agencia no evalúa cada metro cuadrado de terreno físico, sino cada metro cuadrado de superficie construida que el plan permite edificar en él.

Esta es la clave de esta operación. Actualmente, esta parcela tiene 360.000 metros cuadrados de edificabilidad, todos para uso deportivo privado. El nuevo plan aumentará la edificabilidad total a 532.550 metros cuadrados y, lo que es más importante, cambiará por completo su composición: 276.000 metros cuadrados para instalaciones auxiliares privadas, 172.550 metros cuadrados para servicios del sector terciario y solo 84.000 metros cuadrados se mantendrán para uso deportivo.

Savills estima el valor de la edificabilidad para instalaciones auxiliares privadas y uso deportivo en 485 euros por metro cuadrado, y para uso del sector terciario en 1.075 euros por metro cuadrado. Según este estándar, 276.000 metros cuadrados de instalaciones auxiliares valen 133,86 millones de euros; 84.000 metros cuadrados de uso deportivo valen 40,74 millones de euros; y 172.550 metros cuadrados de uso del sector terciario valen 185,49 millones de euros. El informe original concluye: "Basándose en los estándares de valoración anteriores, el valor ajustado del terreno alcanzará los 360.091.250 euros".

Revalorización de casi 185 millones de euros

¿De dónde proviene entonces la revalorización de 185 millones de euros? La respuesta se obtiene utilizando el mismo estándar de cálculo de Savills para medir la edificabilidad actual del Real Madrid. Los 360.000 metros cuadrados de edificabilidad existentes son todos para uso deportivo. Si se calcula con la valoración de Savills de 485 euros por metro cuadrado para este uso, el valor implícito de los derechos de desarrollo urbanístico existentes es de aproximadamente 174,6 millones de euros. La diferencia entre ambos es de 185,49 millones de euros. Por lo tanto, el valor teórico de estos derechos de desarrollo urbanístico se ha más que duplicado.

Este cálculo también tiene una característica notable. Según el método adoptado en los documentos de aprobación, cambiar 276.000 metros cuadrados de uso deportivo a instalaciones auxiliares privadas no conducirá por sí mismo a un aumento de valoración, porque Savills valora ambos tipos de uso en 485 euros por metro cuadrado. Toda la revalorización cuantificable proviene de los 172.550 metros cuadrados recién añadidos de área del sector terciario, que Savills valora en 1.075 euros por metro cuadrado. El valor de este derecho recién generado es exactamente de 185,49 millones de euros.

En la sección de instalaciones auxiliares privadas, en el futuro se podrán construir proyectos como centros educativos, médicos, de enfermería, culturales o de investigación científica; la sección de uso deportivo todavía permite la construcción de instalaciones de entrenamiento y competición, centros de alto rendimiento, instalaciones de medicina deportiva, aulas, oficinas administrativas e incluso dormitorios relacionados con actividades deportivas. La sección de sector terciario, de mayor valor, tiene un alcance particularmente amplio: al menos la mitad debe destinarse a oficinas, y el resto puede utilizarse para alojamiento, comercio, restauración, ocio y diversos servicios corporativos o públicos, con la única restricción clara de grandes complejos comerciales. En otras palabras, desde una perspectiva urbanística, lo que se ha aprobado aquí no es solo un parque tecnológico de oficinas, sino un parque integrado que puede combinar sedes corporativas, hoteles, restaurantes, comercios y otros servicios.

El Real Madrid no recibirá directamente estos 185 millones de euros

Sin embargo, el término "revalorización" también necesita aclaración adicional. Esto no significa que, una vez que el Ayuntamiento de Madrid apruebe finalmente este ajuste, el Real Madrid recibirá directamente 185 millones de euros en efectivo, ni tampoco que ya sea una ganancia contable reconocida. Se trata simplemente de una revalorización del potencial de desarrollo inmobiliario del terreno basada en el precio de mercado reconocido en el informe económico. De hecho, Savills ya ha contabilizado 360,09 millones de euros como "valor del terreno" en un modelo financiero para un hipotético inversor que desarrollara todo el parque.

Además, este ajuste de planificación conlleva costes significativos. El Real Madrid necesita ceder terrenos para espacios verdes, instalaciones públicas y carreteras, ejecutar proyectos de infraestructuras municipales e implementar varios proyectos de conexión externa. Esta operación reducirá la superficie de terreno privado rentable de los actuales 1,2 millones de metros cuadrados a 975.729 metros cuadrados, mientras que añadirá más de 224.000 metros cuadrados de terreno de dominio público. Esto incluye 166.315 metros cuadrados de nuevo espacio verde y 35.311 metros cuadrados de terreno para instalaciones municipales.

Además, debe tenerse en cuenta la participación del Ayuntamiento de Madrid en el valor añadido creado por el nuevo plan. La ley estipula que el 5% del incremento ponderado de la edificabilidad debe entregarse al gobierno, lo que en este caso corresponde a 17.400 metros cuadrados de edificabilidad dentro del proyecto de desarrollo. Savills también valora este derecho municipal en 1.075 euros por metro cuadrado, estimando su valor en 18,7 millones de euros.

Estos 360 millones de euros tampoco representan el coste futuro de construcción del "Distrito de Innovación de Madrid". Es simplemente un valor estimado del terreno y los derechos de desarrollo urbanístico una vez completado el ajuste de planificación. Se requerirá inversión adicional para ejecutar realmente el desarrollo. Savills estima que la construcción de edificios privados requerirá más de 1.235 millones de euros, y los costes de desarrollo de infraestructura urbana requieren 73,5 millones de euros adicionales.

Traducido por IA.

¡El sitio web de AF ya está disponible! Consulta noticias, comentarios, detalles de partidos y estadísticas en tu ordenador. Visita: www.allfootballapp.com