Secondo Sport, il valore del terreno nel complesso sportivo del Real Madrid a Valdebebas aumenterà in modo significativo dopo l'adeguamento della sua classificazione urbanistica.

Un rapporto di fattibilità e sostenibilità, incluso nei documenti di approvazione e firmato da Antonio Pleguezuelo, Responsabile Nazionale di Urbanistica presso CBRE Savills, indica che il valore del terreno edificabile generato dopo il completamento del nuovo piano è di 360,09 milioni di euro. Questa valutazione si basa sul terreno dopo l'adeguamento della sua classificazione. L'agenzia non valuta ogni metro quadrato di terreno fisico, ma ogni metro quadrato di superficie edificabile consentita dalla pianificazione.

Questa è precisamente la chiave di questa operazione. Attualmente, questo lotto ha 360.000 metri quadrati di superficie edificabile, tutti destinati a uso sportivo privato. Il nuovo piano aumenterà la superficie edificabile totale a 532.550 metri quadrati e, cosa più importante, cambierà completamente la sua composizione: 276.000 metri quadrati per strutture accessorie private, 172.550 metri quadrati per servizi del settore terziario e solo 84.000 metri quadrati rimarranno per uso sportivo.

Savills valuta l'area edificabile per strutture accessorie private e uso sportivo a 485 euro al metro quadrato, mentre l'uso nel settore terziario è valutato a 1.075 euro al metro quadrato. Sulla base di questo standard, 276.000 metri quadrati di strutture accessorie valgono 133,86 milioni di euro; 84.000 metri quadrati per uso sportivo valgono 40,74 milioni di euro; e 172.550 metri quadrati per uso nel settore terziario valgono 185,49 milioni di euro. Il rapporto originale conclude: "Secondo gli standard di valutazione sopra indicati, il valore del terreno adeguato raggiungerà 360.091.250 euro."

Apprezzamento di quasi 200 milioni di euro

Da dove proviene quindi l'apprezzamento di 185 milioni di euro? La risposta è misurare la porzione attualmente edificabile del Real Madrid utilizzando lo stesso standard di calcolo di Savills. Gli attuali 360.000 metri quadrati di superficie edificabile sono tutti destinati a uso sportivo. Se calcolati con la valutazione di 485 euro al metro quadrato adottata da Savills per questo uso, il valore implicito dei diritti di sviluppo urbano esistenti è di circa 174,6 milioni di euro. La differenza tra i due è di 185,49 milioni di euro. Pertanto, il valore teorico di questi diritti di sviluppo urbano è più che raddoppiato.

Questo calcolo ha anche una peculiarità. Secondo il metodo adottato nei documenti di approvazione, il cambiamento di 276.000 metri quadrati di uso sportivo in strutture accessorie private non porterà di per sé a un aumento di valore, perché il prezzo di Savills per entrambi i tipi di usi è di 485 euro al metro quadrato. Tutto l'apprezzamento quantificabile deriva dai 172.550 metri quadrati di area del settore terziario di nuova aggiunta, che Savills valuta a 1.075 euro al metro quadrato. Il valore di questo diritto di nuova aggiunta è esattamente di 185,49 milioni di euro.

Nella sezione delle strutture accessorie private, potranno essere realizzati progetti come centri educativi, medici, assistenziali, culturali o di ricerca; la sezione per uso sportivo consente ancora la costruzione di strutture per allenamenti e competizioni, centri di formazione di alto livello, strutture di medicina sportiva, aule, uffici amministrativi e persino dormitori legati alle attività sportive. La sezione di più alto valore per il settore terziario è particolarmente ampia: almeno la metà deve essere destinata a uffici, e il resto può essere utilizzato per alloggi, commercio, ristorazione, svago e vari servizi aziendali o pubblici, con l'unica chiara proibizione di grandi complessi commerciali. In altre parole, da un punto di vista urbanistico, ciò che viene approvato qui non è solo un parco tecnologico di uffici, ma un complesso integrato che può combinare sedi aziendali, hotel, ristoranti, attività commerciali e altri servizi.

Il Real Madrid non riceverà direttamente questi 185 milioni di euro

Tuttavia, il termine "apprezzamento" necessita di chiarimenti. Ciò non significa che il Real Madrid riceverà direttamente 185 milioni di euro in contanti dopo che il Comune di Madrid avrà approvato questo adeguamento, né significa che si tratti già di un guadagno contabile riconosciuto. Si tratta semplicemente di una rivalutazione totale del potenziale di sviluppo immobiliare del terreno al prezzo di mercato riconosciuto dal rapporto economico. Infatti, Savills ha contabilizzato 360,09 milioni di euro come "prezzo del terreno" in un modello finanziario in cui un ipotetico investitore sviluppa l'intero parco.

Inoltre, questo adeguamento urbanistico non è privo di costi. Il Real Madrid deve destinare terreno per spazi verdi, strutture pubbliche e strade, intraprendere la costruzione di infrastrutture municipali e realizzare diversi progetti di collegamento esterno. Questa operazione ridurrà la superficie di terreno privato redditizio dagli attuali 1,2 milioni di metri quadrati a 975.729 metri quadrati, aggiungendo oltre 224.000 metri quadrati di terreno di rete pubblica. Ciò include 166.315 metri quadrati di nuovi spazi verdi e 35.311 metri quadrati di terreno per strutture municipali.

Inoltre, deve essere inclusa la quota del Comune di Madrid del valore aggiunto creato dal nuovo piano. La legge stabilisce che il 5% dell'aumento medio ponderato dell'area edificabile deve essere ceduto al governo, il che in questo caso equivale a 17.400 metri quadrati di area edificabile all'interno del progetto di sviluppo. Savills valuta anche questo a 1.075 euro al metro quadrato, ritenendo questa parte dei diritti municipali del valore di 18,7 milioni di euro.

Questi 360 milioni di euro non rappresentano neanche il futuro costo di costruzione del "Madrid Innovation District". Si tratta solo del valore stimato del terreno e dei diritti di sviluppo urbano dopo l'adeguamento urbanistico. Per implementare realmente lo sviluppo, saranno necessari investimenti aggiuntivi. Savills stima che la costruzione di edifici privati richiederà oltre 1,235 miliardi di euro, e i costi di sviluppo delle infrastrutture urbane richiederanno ulteriori 73,5 milioni di euro.

Tradotto dall'IA.

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