Sport紙によると、レアル・マドリーのバルデベバス練習場にあるスポーツシティ用地の地価は、その計画上の性質の調整が完了した後、大幅に上昇する予定です。

承認文書に含まれ、CBRE Savillsの都市計画全国責任者であるアントニオ・プレゲスエロが署名した実現可能性および持続可能性報告書は、新しい計画が完了した後に生成される開発可能地価が3億6009万ユーロになることを示しています。この評価は、性質調整が最終的に決定された後の土地に基づいています。この機関は、物理的な土地の各平方メートルを評価するのではなく、計画によってその上に建設が許可される建築面積の各平方メートルを評価します。

これがこの事業の鍵です。現在、この区画には36万平方メートルの開発可能面積があり、すべて私的スポーツ用途です。新しい計画では、総開発可能面積が53万2550平方メートルに増加し、さらに重要なことに、その構成が完全に変わります。私的補助施設用に27万6000平方メートル、第三次産業サービス用に17万2550平方メートルが割り当てられ、スポーツ用途にはわずか8万4000平方メートルが残されます。

Savillsは、私的補助施設およびスポーツ用途の開発可能面積を1平方メートルあたり485ユーロと評価する一方、第三次産業用途は1平方メートルあたり1,075ユーロと評価しています。この基準に基づくと、27万6000平方メートルの補助施設は1億3386万ユーロの価値があり、8万4000平方メートルのスポーツ用途は4074万ユーロの価値があり、17万2550平方メートルの第三次産業用途は1億8549万ユーロの価値があります。元の報告書は、「上記の評価基準に基づくと、調整後の地価は3億6009万1250ユーロに達するだろう」と結論付けています。

約2億ユーロの評価額上昇

では、1億8500万ユーロの評価額上昇はどこから来るのでしょうか？その答えは、Savillsと同じ計算基準を用いて、レアル・マドリーの現在開発可能な部分を測定することにあります。既存の36万平方メートルの開発可能面積はすべてスポーツ用途です。もしSavillsがこの用途に採用した1平方メートルあたり485ユーロの評価額で計算すると、既存の都市開発権の潜在的な価値は約1億7460万ユーロになります。この2つの差は1億8549万ユーロです。したがって、これらの都市開発権の理論的な価値は2倍以上に増加しました。

この計算には特徴があります。承認文書で採用された方法によると、27万6000平方メートルのスポーツ用途を私的補助施設に変更しても、それ自体では評価額の上昇にはつながりません。なぜなら、Savillsが両方の種類の用途に対して提示する価格は1平方メートルあたり485ユーロだからです。定量化可能な評価額の上昇はすべて、新しく追加された17万2550平方メートルの第三次産業エリアからもたらされます。Savillsはこれを1平方メートルあたり1,075ユーロと評価しています。この新しく追加された権利の価値は正確に1億8549万ユーロです。

私的補助施設セクションでは、教育、医療、看護、文化、または科学研究センターなどの将来のプロジェクトを建設できます。スポーツ用途セクションでは、トレーニングおよび競技施設、高レベルトレーニングセンター、スポーツ医学施設、教室、管理事務所、さらにはスポーツ活動に関連する寮の建設も引き続き可能です。最も価値の高い第三次産業セクションは、特に広範な範囲を持っています。少なくとも半分はオフィスとして使用する必要があり、残りは宿泊施設、商業、飲食、レジャー、さまざまな企業または公共サービスに使用できます。唯一の明確な禁止事項は、大規模な商業施設です。つまり、都市計画の観点からは、ここで承認されているのは、単なるテクノロジーおよびオフィスパークではなく、企業本社、ホテル、レストラン、商業、およびその他のサービスを組み合わせることができる統合パークなのです。

レアル・マドリーは、この1億8500万ユーロを直接手にするわけではない

しかし、「評価額上昇」という用語も明確にする必要があります。これは、マドリード市議会がこの調整を最終的に承認した後、レアル・マドリーが直接1億8500万ユーロの現金を受け取るという意味ではありませんし、すでに実現された会計上の利益という意味でもありません。これは単に、経済報告書で特定された市場価格における土地の不動産開発の可能性の全面的な再評価に過ぎません。実際、Savillsは、仮説上の投資家が公園全体を開発するという金融モデルにおいて、「土地価格」として3億6009万ユーロをすでに計上しています。

さらに、この計画調整には費用がかかります。レアル・マドリーは、緑地、公共施設、道路のために土地を確保し、市営インフラ建設プロジェクトを実施し、いくつかの外部接続プロジェクトを実行する必要があります。この事業により、収益性の高い私有地の面積は現在の120万平方メートルから97万5729平方メートルに減少し、22万4000平方メートルを超える公共ネットワーク用地が追加されます。これには、16万6315平方メートルの新しい緑地と3万5311平方メートルの市営支援用地が含まれます。

さらに、新しい計画によって生み出される付加価値に対するマドリード市議会の負担分も考慮する必要があります。法律では、開発可能面積の加重平均増加分の5%を政府に引き渡すことが義務付けられており、このケースでは開発プロジェクト内の開発可能面積1万7400平方メートルに相当します。Savillsは、この部分の市営権も1平方メートルあたり1,075ユーロと評価しており、その価値は1870万ユーロと見なしています。

この3億6000万ユーロは、「マドリード・イノベーション地区」の将来の建設費用を表すものでもありません。これは単に、計画調整が完了した後の土地および都市開発権の推定価値に過ぎません。開発を実際に実行するには、追加の投資が必要となります。Savillsは、私有建物の建設には12億3500万ユーロ以上、都市インフラ開発費用にはさらに7350万ユーロが必要であると推定しています。

AI翻訳。

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