Согласно Sport, стоимость земли спортивного комплекса Реал Мадрид на тренировочной базе в Вальдебебасе значительно возрастет после завершения корректировки его градостроительного назначения.

Отчет об осуществимости и устойчивости, включенный в утверждающие документы и подписанный Антонио Плегуэсуэло, национальным директором по городскому планированию в CBRE Savills, показывает, что стоимость осваиваемой земли, полученная после завершения нового планирования, составляет 360,09 миллиона евро. Эта оценка основана на стоимости земли после корректировки ее назначения. Агентство оценивает не каждый квадратный метр физической земли, а каждый квадратный метр застроенной площади, разрешенной планом.

В этом ключ к операции. В настоящее время этот участок имеет 360 000 квадратных метров застраиваемой площади, вся из которых предназначена для частного спортивного использования. Новый план увеличит общую застраиваемую площадь до 532 550 квадратных метров и, что более важно, полностью изменит ее состав: 276 000 квадратных метров для частных вспомогательных объектов, 172 550 квадратных метров для услуг третичного сектора и только 84 000 квадратных метров останутся для спортивного использования.

Savills оценивает застраиваемую площадь для частных вспомогательных объектов и спортивного использования в 485 евро за квадратный метр, в то время как использование для третичного сектора оценивается в 1075 евро за квадратный метр. Исходя из этого стандарта, 276 000 квадратных метров вспомогательных объектов оцениваются в 133,86 миллиона евро; 84 000 квадратных метров спортивного использования оцениваются в 40,74 миллиона евро; а 172 550 квадратных метров использования для третичного сектора оцениваются в 185,49 миллиона евро. В исходном отчете делается вывод: «Согласно вышеуказанным стандартам оценки, скорректированная стоимость земли достигнет 360 091 250 евро».

Рост стоимости приближается к 200 миллионам евро

Итак, откуда берется рост стоимости в 185 миллионов евро? Ответ заключается в измерении текущей застраиваемой части Реал Мадрид с использованием того же стандарта расчета Savills. Существующие 360 000 квадратных метров застраиваемой площади полностью предназначены для спортивного использования. Если рассчитать по оценке Savills в 485 евро за квадратный метр для этого использования, предполагаемая стоимость существующих прав на городское развитие составляет приблизительно 174,6 миллиона евро. Разница между двумя значениями составляет 185,49 миллиона евро. Следовательно, теоретическая стоимость этих прав на городское развитие увеличилась более чем вдвое.

В этом расчете есть еще одна особенность. Согласно методу, принятому в утверждающих документах, изменение 276 000 квадратных метров спортивного использования на частные вспомогательные объекты само по себе не приведет к увеличению стоимости, поскольку цена Savills для обоих типов использования составляет 485 евро за квадратный метр. Вся количественно измеримая прибавка к стоимости происходит от дополнительных 172 550 квадратных метров площади третичного сектора, которую Savills оценивает в 1075 евро за квадратный метр. Стоимость этого вновь добавленного права составляет ровно 185,49 миллиона евро.

В разделе частных вспомогательных объектов будущие проекты могут включать образовательные, медицинские, сестринские, культурные или научно-исследовательские центры; раздел спортивного использования по-прежнему будет разрешать строительство тренировочных и соревновательных объектов, центров подготовки высокого уровня, объектов спортивной медицины, классов, административных офисов и даже общежитий, связанных со спортивной деятельностью. Раздел третичного сектора с наибольшей стоимостью имеет особенно широкий охват: по крайней мере половина должна быть использована для офисов, а остальная часть может быть использована для размещения, торговли, общественного питания, досуга и различных корпоративных или государственных услуг, при этом единственным явным запретом являются крупные торговые комплексы. Иными словами, с точки зрения городского планирования, здесь был одобрен не просто технологический и офисный парк, а интегрированный комплекс, который может объединять штаб-квартиры компаний, отели, рестораны, торговлю и другие услуги.

Реал Мадрид не получит напрямую эти 185 миллионов евро

Однако термин «рост стоимости» также нуждается в уточнении. Это не означает, что Реал Мадрид напрямую получит 185 миллионов евро наличными после окончательного одобрения этой корректировки правительством города Мадрида, и не означает, что это уже признанная бухгалтерская прибыль. Это всего лишь общая переоценка потенциала развития недвижимости земли по рыночной цене, признанной в экономическом отчете. Фактически, Savills в финансовой модели для гипотетического инвестора, развивающего весь парк, уже учла 360,09 миллиона евро как «стоимость земли».

Более того, эта корректировка планирования не обходится без затрат. Реал Мадрид необходимо выделить землю под зеленые насаждения, общественные объекты и дороги, нести расходы на строительство муниципальной инфраструктуры и реализовать несколько проектов внешнего подключения. Эта операция сократит площадь прибыльных частных участков с текущих 1,2 миллиона квадратных метров до 975 729 квадратных метров, при этом добавив более 224 000 квадратных метров земли общественного пользования. Это включает 166 315 квадратных метров новых зеленых насаждений и 35 311 квадратных метров муниципальной вспомогательной земли.

Кроме того, необходимо учесть долю правительства города Мадрида в росте стоимости, созданном новым планом. Закон предусматривает, что 5% от средневзвешенного увеличения застраиваемой площади должны быть переданы правительству, что в данном случае соответствует 17 400 квадратным метрам застраиваемой площади в рамках проекта развития. Savills, также оценивая это в 1075 евро за квадратный метр, оценивает эту часть муниципальных прав в 18,7 миллиона евро.

Эти 360 миллионов евро также не представляют собой будущие затраты на строительство «Инновационного района Мадрида». Это всего лишь ориентировочная стоимость земли и прав на городское развитие после завершения корректировки планирования. Для фактической реализации проекта потребуются дополнительные инвестиции. Savills оценивает, что строительство частных зданий обойдется более чем в 1,235 миллиарда евро, а развитие городской инфраструктуры потребует еще 73,5 миллиона евро.

Переведено ИИ.

Сайт AF теперь доступен! Читайте полные новости, комментарии, детали матчей и статистику на компьютере. Посетите: www.allfootballapp.com