Menurut Sport, nilai lahan plot olahraga Real Madrid di pusat latihan Valdebebas akan meningkat secara signifikan setelah penyesuaian rencana tata kota selesai.

Laporan kelayakan dan keberlanjutan, yang disertakan dalam dokumen persetujuan dan ditandatangani oleh Antonio Pleguezuelo, Kepala Perencanaan Kota Nasional di CBRE Savills, menunjukkan bahwa nilai lahan yang dapat dikembangkan setelah rencana baru selesai adalah 360,09 juta euro. Dengan kata lain, penilaian ini didasarkan pada lahan setelah penyesuaian rencana tata kotanya. Agensi tidak mengevaluasi setiap meter persegi lahan fisik, melainkan setiap meter persegi luas bangunan yang diizinkan dibangun di atasnya sesuai rencana tersebut.

Ini adalah kunci dari operasi ini. Saat ini, plot ini memiliki luas bangunan 360.000 meter persegi, semuanya untuk penggunaan olahraga pribadi. Rencana baru akan meningkatkan total luas bangunan menjadi 532.550 meter persegi, dan yang lebih penting, ini akan sepenuhnya mengubah komposisinya: 276.000 meter persegi untuk fasilitas tambahan pribadi, 172.550 meter persegi untuk penggunaan layanan tersier, dan hanya 84.000 meter persegi yang akan tetap untuk olahraga.

Savills memperkirakan nilai luas bangunan untuk fasilitas tambahan pribadi dan penggunaan olahraga sebesar 485 euro per meter persegi, sedangkan untuk penggunaan layanan tersier sebesar 1.075 euro per meter persegi. Berdasarkan standar ini, 276.000 meter persegi fasilitas tambahan bernilai 133,86 juta euro; 84.000 meter persegi untuk penggunaan olahraga bernilai 40,74 juta euro; dan 172.550 meter persegi untuk penggunaan layanan tersier bernilai 185,49 juta euro. Laporan asli menyimpulkan: "Berdasarkan standar penilaian di atas, nilai lahan yang disesuaikan akan mencapai 360.091.250 euro."

Apresiasi hampir 185 juta euro

Jadi, dari mana datangnya apresiasi 185 juta euro? Jawabannya adalah dengan mengukur hak pengembangan Real Madrid yang saat ini dapat dibangun menggunakan standar perhitungan Savills yang sama. Luas bangunan yang ada seluas 360.000 meter persegi semuanya untuk penggunaan olahraga. Jika dihitung dengan penilaian Savills sebesar 485 euro per meter persegi untuk penggunaan ini, nilai tersirat hak pengembangan perkotaan yang ada adalah sekitar 174,6 juta euro. Selisih antara keduanya adalah 185,49 juta euro. Oleh karena itu, nilai teoretis hak pengembangan perkotaan ini telah lebih dari dua kali lipat.

Perhitungan ini juga memiliki fitur khusus. Menurut metode yang diadopsi dalam dokumen persetujuan, mengubah 276.000 meter persegi penggunaan olahraga menjadi fasilitas tambahan pribadi tidak akan menyebabkan peningkatan penilaian, karena harga Savills untuk kedua jenis penggunaan ini adalah 485 euro per meter persegi. Semua apresiasi yang dapat diukur berasal dari tambahan 172.550 meter persegi luas bangunan layanan tersier, yang dinilai oleh Savills sebesar 1.075 euro per meter persegi. Nilai hak tambahan ini persis 185,49 juta euro.

Di bagian fasilitas tambahan pribadi, proyek masa depan seperti pusat pendidikan, medis, keperawatan, budaya, atau penelitian ilmiah dapat dibangun; bagian penggunaan olahraga masih memungkinkan pembangunan fasilitas pelatihan dan kompetisi, pusat pelatihan tingkat tinggi, fasilitas kedokteran olahraga, ruang kelas, kantor administrasi, dan bahkan asrama yang terkait dengan kegiatan olahraga. Bagian layanan tersier bernilai tertinggi sangat luas: setidaknya separuhnya harus digunakan untuk kantor, sedangkan sisanya dapat digunakan untuk akomodasi, perdagangan, katering, rekreasi, dan berbagai layanan korporat atau publik, dengan satu-satunya larangan eksplisit adalah pusat perbelanjaan besar. Dengan kata lain, dari perspektif perencanaan kota, yang disetujui di sini bukan hanya taman teknologi dan perkantoran, tetapi taman terintegrasi yang dapat menggabungkan kantor pusat perusahaan, hotel, restoran, ritel, dan layanan lainnya.

Real Madrid tidak akan secara langsung menerima 185 juta euro ini

Namun, istilah "apresiasi" juga perlu klarifikasi. Ini tidak berarti bahwa setelah Dewan Kota Madrid akhirnya menyetujui penyesuaian ini, Real Madrid akan secara langsung menerima 185 juta euro secara tunai, juga tidak berarti bahwa ini sudah merupakan keuntungan akuntansi yang dipertanggungjawabkan. Ini hanyalah penilaian ulang total potensi pengembangan real estat lahan tersebut pada harga pasar yang diidentifikasi dalam laporan ekonomi. Faktanya, Savills, dalam model keuangan untuk investor hipotetis yang mengembangkan seluruh taman, telah memperhitungkan 360,09 juta euro sebagai "harga tanah."

Selain itu, penyesuaian perencanaan ini bukan tanpa biaya. Real Madrid perlu menyisihkan lahan untuk ruang hijau, fasilitas umum, dan jalan, melakukan proyek pembangunan infrastruktur kota, dan mengimplementasikan beberapa proyek koneksi eksternal. Operasi ini akan mengurangi luas lahan pribadi yang menguntungkan dari 1,2 juta meter persegi saat ini menjadi 975.729 meter persegi, sambil menambahkan lebih dari 224.000 meter persegi lahan jaringan publik. Ini termasuk 166.315 meter persegi ruang hijau baru dan 35.311 meter persegi lahan pendukung kota.

Selain itu, bagian Dewan Kota Madrid dari nilai yang diciptakan oleh rencana baru harus diperhitungkan. Undang-undang menetapkan bahwa 5% dari peningkatan luas bangunan rata-rata tertimbang harus diserahkan kepada pemerintah, yang dalam kasus ini setara dengan 17.400 meter persegi luas bangunan dalam proyek pengembangan. Savills, juga menilai sebesar 1.075 euro per meter persegi, percaya bahwa bagian hak kota ini bernilai 18,7 juta euro.

360 juta euro ini juga tidak mewakili biaya konstruksi masa depan "Distrik Inovasi Madrid." Ini hanyalah nilai estimasi lahan dan hak pengembangan perkotaan setelah penyesuaian perencanaan selesai. Untuk benar-benar mengimplementasikan pengembangan, investasi tambahan akan diperlukan. Savills memperkirakan bahwa pembangunan gedung pribadi akan membutuhkan lebih dari 1,235 miliar euro, dan pengembangan infrastruktur kota akan menelan biaya tambahan 73,5 juta euro.

Diterjemahkan oleh AI.

Situs web AF kini hadir! Lihat berita lengkap, komentar, detail pertandingan, dan statistik di komputer Anda. Kunjungi: www.allfootballapp.com