Sport에 따르면, 레알 마드리드의 발데베바스 훈련장의 스포츠 시티 부지 가치는 계획 성격 조정이 완료된 후 크게 증가할 것입니다.

CBRE Savills의 국가 도시 계획 이사인 Antonio Pleguezuelo가 서명하고 승인 문서에 포함된 타당성 및 지속 가능성 보고서에 따르면, 새로운 계획 완료 후 생성되는 개발 가능한 토지 가치는 3억 6천만 9십만 유로입니다. 이 평가는 토지의 성격이 조정된 후의 토지를 기준으로 합니다. 이 기관은 물리적 토지의 모든 제곱미터를 평가하는 것이 아니라, 계획이 건설을 허용하는 건축 면적의 모든 제곱미터를 평가합니다.

이것이 이 작업의 핵심입니다. 현재 이 부지는 360,000제곱미터의 건축 가능한 면적을 가지고 있으며, 모두 개인 스포츠 용도입니다. 새로운 계획은 총 건축 가능한 면적을 532,550제곱미터로 늘릴 것이며, 더 중요한 것은 구성이 완전히 바뀔 것이라는 점입니다. 개인 부대시설에 276,000제곱미터, 3차 서비스 부문에 172,550제곱미터, 그리고 84,000제곱미터만이 계속해서 스포츠 용도로 사용될 것입니다.

Savills는 개인 부대시설 및 스포츠 용도의 건축 가능한 면적 가치를 제곱미터당 485유로로 추정하는 반면, 3차 부문 용도는 제곱미터당 1,075유로로 평가합니다. 이 기준에 따라 276,000제곱미터의 부대시설은 1억 3,386만 유로의 가치가 있습니다. 스포츠 용도의 84,000제곱미터는 4,074만 유로의 가치가 있습니다. 그리고 3차 부문 용도의 172,550제곱미터는 1억 8,549만 유로의 가치가 있습니다. 원본 보고서는 다음과 같이 결론짓습니다. "위에 언급된 평가 기준에 따라 조정된 토지 가치는 3억 6천만 9천 1백 2십 5만 유로에 달할 것입니다."

거의 2억 유로의 가치 상승

그렇다면 1억 8,500만 유로의 가치 상승은 어디에서 오는 것일까요? 답은 레알 마드리드의 현재 건축 가능한 부분을 Savills와 동일한 계산 기준으로 측정하는 것입니다. 기존의 360,000제곱미터의 건축 가능한 면적은 모두 스포츠 용도입니다. 이 용도에 대해 Savills의 제곱미터당 485유로 평가로 계산하면, 기존 도시 개발 권리의 암묵적 가치는 약 1억 7,460만 유로입니다. 둘의 차이는 1억 8,549만 유로입니다. 따라서 이러한 도시 개발 권리의 이론적 가치는 두 배 이상 증가했습니다.

이 계산에는 특별한 특징도 있습니다. 승인 문서에 채택된 방법에 따르면, 276,000제곱미터의 스포츠 용도를 개인 부대시설로 변경하는 것만으로는 평가 증가로 이어지지 않습니다. Savills의 두 유형 용도에 대한 가격은 제곱미터당 485유로이기 때문입니다. 모든 정량화 가능한 가치 상승은 새로 추가된 172,550제곱미터의 3차 부문 면적에서 비롯되며, Savills는 이를 제곱미터당 1,075유로로 평가합니다. 이 새로 추가된 권리의 가치는 정확히 1억 8,549만 유로입니다.

개인 부대시설 구역에서는 교육, 의료, 간호, 문화 또는 과학 연구 센터와 같은 프로젝트를 미래에 건설할 수 있습니다. 스포츠 용도 구역에서는 여전히 훈련 및 경기 시설, 고수준 훈련 센터, 스포츠 의학 시설, 교실, 행정 사무실, 심지어 스포츠 활동과 관련된 기숙사까지 건설할 수 있습니다. 가장 가치가 높은 3차 부문 구역은 특히 광범위합니다. 최소 절반은 사무실 용도로 사용해야 하며, 나머지는 숙박, 상업, 요식업, 여가, 그리고 다양한 기업 또는 공공 서비스에 사용될 수 있으며, 유일한 명시적 금지는 대규모 상업 단지입니다. 즉, 도시 계획 관점에서 승인된 것은 단순한 기술 및 오피스 파크가 아니라 기업 본사, 호텔, 레스토랑, 상업 및 기타 서비스를 결합할 수 있는 통합 파크입니다.

레알 마드리드는 이 1억 8,500만 유로를 직접 받지 않을 것입니다.

그러나 "가치 상승"이라는 용어 또한 명확히 할 필요가 있습니다. 이것은 마드리드 시 정부가 이 조정을 최종 승인한 후 레알 마드리드가 1억 8,500만 유로의 현금을 직접 받는다는 것을 의미하지 않으며, 이미 인식된 회계 이익이라는 것도 아닙니다. 이것은 경제 보고서에서 확인된 시장 가격을 기반으로 한 토지의 부동산 개발 잠재력에 대한 총 재평가일 뿐입니다. 사실, Savills는 전체 공원을 개발하는 가상의 투자자를 위한 재무 모델에서 이미 3억 6천만 9십만 유로를 "토지 가격"으로 계산했습니다.

더욱이 이 계획 조정은 비용이 들지 않는 것이 아닙니다. 레알 마드리드는 녹지 공간, 공공 시설 및 도로를 위한 토지를 확보하고, 도시 기반 시설 건설 프로젝트를 수행하며, 여러 외부 연결 프로젝트를 시행해야 합니다. 이 작업은 현재 120만 제곱미터의 수익성 있는 사유지 면적을 975,729제곱미터로 줄이는 동시에 224,000제곱미터 이상의 공공 네트워크 토지를 추가할 것입니다. 여기에는 166,315제곱미터의 새로운 녹지 공간과 35,311제곱미터의 시 시설 토지가 포함됩니다.

또한 새로운 계획에 의해 창출된 부가가치에 대한 마드리드 시 정부의 몫도 고려해야 합니다. 법률에 따르면 건축 가능 면적의 가중 평균 증가분의 5%를 정부에 납부해야 하며, 이 경우 개발 프로젝트 내 건축 가능 면적 17,400제곱미터에 해당합니다. Savills는 또한 이 시유 권리 부분을 제곱미터당 1,075유로로 평가하여 1,870만 유로의 가치가 있다고 봅니다.

이 3억 6천만 유로는 "마드리드 혁신 지구"의 미래 건설 비용을 나타내지도 않습니다. 이는 계획 조정이 완료된 후의 토지 및 도시 개발 권리의 추정 가치일 뿐입니다. 실제로 개발을 구현하려면 추가 투자가 필요할 것입니다. Savills는 민간 건물 건설에 12억 3,500만 유로 이상이 필요할 것이며, 도시 기반 시설 개발에는 추가로 7,350만 유로가 들 것으로 추정합니다.

AI 번역.

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