Selon Sport, la valeur du terrain du complexe sportif du Real Madrid à Valdebebas augmentera considérablement après l'ajustement de sa nature urbanistique.

Un rapport de faisabilité et de durabilité, inclus dans les documents d'approbation et signé par Antonio Plagüelo, responsable national de l'urbanisme chez Savills, indique que la valeur du terrain constructible générée après l'achèvement du nouveau plan sera de 360,09 millions d'euros. Cette évaluation est basée sur le terrain après l'ajustement de sa nature. L'agence n'évalue pas chaque mètre carré de terrain physique, mais plutôt chaque mètre carré de surface de construction que le plan permet de construire sur celui-ci.

C'est la clé de cette opération. Actuellement, cette parcelle dispose de 360 000 mètres carrés de surface constructible, tous correspondant à un usage sportif privé. Le nouveau plan augmentera la surface constructible totale à 532 550 mètres carrés, et surtout, il en changera complètement la composition : 276 000 mètres carrés pour les installations annexes privées, 172 550 mètres carrés pour les services de l'industrie tertiaire, et seulement 84 000 mètres carrés resteront à usage sportif.

Savills estime la valeur de la surface constructible pour les installations annexes privées et l'usage sportif à 485 euros par mètre carré, tandis que pour l'usage industriel tertiaire, elle est de 1075 euros par mètre carré. Sur cette base, 276 000 mètres carrés d'installations annexes valent 133,86 millions d'euros ; 84 000 mètres carrés à usage sportif valent 40,74 millions d'euros ; et 172 550 mètres carrés à usage industriel tertiaire valent 185,49 millions d'euros. Le rapport original conclut : « Sur la base des normes d'évaluation ci-dessus, la valeur ajustée du terrain atteindra 360 091 250 euros. »

Une plus-value approchant les 200 millions d'euros

Alors, d'où proviennent les 185 millions d'euros de plus-value ? La réponse est d'utiliser le même standard de calcul de Savills pour mesurer la partie actuellement constructible pour le Real Madrid. Les 360 000 mètres carrés de surface constructible existants sont tous à usage sportif. Si l'on calcule selon l'estimation de Savills de 485 euros par mètre carré pour cet usage, la valeur implicite des droits d'aménagement urbain existants est d'environ 174,6 millions d'euros. La différence entre les deux est de 185,49 millions d'euros. Par conséquent, la valeur théorique de ces droits d'aménagement urbain a plus que doublé.

Ce calcul présente également une particularité. Selon la méthode adoptée dans les documents d'approbation, la modification de 276 000 mètres carrés d'usage sportif en installations annexes privées n'entraîne pas en soi une augmentation de la valorisation, car Savills accorde le même prix de 485 euros par mètre carré pour les deux types d'usage. Toute la plus-value quantifiable provient des 172 550 mètres carrés de surface tertiaire nouvellement ajoutés, que Savills évalue à 1075 euros par mètre carré. La valeur de ce droit nouvellement ajouté est exactement de 185,49 millions d'euros.

Dans la section des installations annexes privées, des projets tels que des centres éducatifs, médicaux, de soins infirmiers, culturels ou de recherche scientifique pourront être construits à l'avenir ; la section à usage sportif permet toujours la construction d'installations d'entraînement et de compétition, de centres de formation de haut niveau, d'installations de médecine sportive, de salles de classe, de bureaux administratifs et même de dortoirs liés aux activités sportives. La section de l'industrie tertiaire, la plus valorisée, est particulièrement large : au moins la moitié doit être utilisée pour des bureaux, et le reste peut être utilisé pour l'hébergement, le commerce, la restauration, les loisirs et divers services d'entreprise ou publics, la seule interdiction explicite étant les grands complexes commerciaux. En d'autres termes, d'un point de vue urbanistique, ce qui a été approuvé ici n'est pas seulement un parc technologique et de bureaux, mais un parc complet qui peut combiner des sièges sociaux d'entreprise, des hôtels, des restaurants, des commerces et d'autres services.

Le Real Madrid n'encaissera pas directement ces 185 millions d'euros

Cependant, le terme « plus-value » doit également être expliqué plus en détail. Cela ne signifie pas qu'après l'approbation finale de cet ajustement par le conseil municipal de Madrid, le Real Madrid recevra directement 185 millions d'euros en espèces, ni que cela constitue déjà un gain comptable comptabilisé. Il s'agit simplement d'une réévaluation totale du potentiel de développement immobilier du terrain basée sur le prix du marché identifié dans le rapport économique. En fait, Savills a déjà comptabilisé 360,09 millions d'euros comme « prix du terrain » dans un modèle financier d'un investisseur hypothétique développant l'ensemble du parc.

De plus, cet ajustement de planification n'est pas sans coût. Le Real Madrid doit réserver des terrains pour les espaces verts, les équipements publics et les routes, entreprendre la construction d'infrastructures municipales et mettre en œuvre plusieurs projets de connexion externes. Cette opération réduira la superficie rentable des parcelles privées, qui passera de 1,2 million de mètres carrés actuellement à 975 729 mètres carrés, tout en ajoutant plus de 224 000 mètres carrés de terrains du réseau public. Cela comprend 166 315 mètres carrés de nouveaux espaces verts et 35 311 mètres carrés de terrains d'équipements municipaux.

En outre, il faut tenir compte de la part du conseil municipal de Madrid dans l'appréciation de la valeur créée par le nouveau plan. La loi stipule que 5 % de l'augmentation moyenne pondérée de la surface constructible doit être cédée au gouvernement, ce qui, dans ce cas, équivaut à 17 400 mètres carrés de surface constructible au sein du projet de développement. Savills, estimant également à 1075 euros par mètre carré, estime que ce droit municipal vaut 18,7 millions d'euros.

Ces 360 millions d'euros ne représentent pas non plus le coût de construction futur du « Madrid Innovation District ». Il s'agit simplement d'une valeur estimée du terrain et des droits d'aménagement urbain après l'achèvement de l'ajustement de la planification. Pour véritablement mettre en œuvre le développement, des investissements supplémentaires seront nécessaires. Savills estime que la construction de bâtiments privés nécessitera plus de 1,235 milliard d'euros, et les coûts de développement des infrastructures urbaines nécessiteront 73,5 millions d'euros supplémentaires.

Traduit par IA.

Le site web d'AF est désormais en ligne ! Actualités complètes, commentaires, détails des matchs et statistiques sur votre ordinateur. Visitez : www.allfootballapp.com