Laut Sport wird der Landwert des Grundstücks der Sportstadt von Real Madrid auf dem Trainingsgelände in Valdebebas nach der Anpassung des Bebauungsplans erheblich steigen.

Ein Machbarkeits- und Nachhaltigkeitsbericht, der in den Genehmigungsunterlagen enthalten und von Antonio Pleguezuelo, dem National Urban Planning Director bei Savills, unterzeichnet ist, zeigt, dass der entwickelbare Grundstückswert nach Abschluss der neuen Planung 360,09 Millionen Euro betragen wird. Diese Bewertung basiert auf dem Grundstück, nachdem seine Zonierung angepasst wurde. Die Agentur bewertet nicht jeden Quadratmeter physischen Bodens, sondern jeden Quadratmeter bebauter Fläche, die der Plan darauf zu errichten erlaubt.

Dies ist genau der Schlüssel zu dieser Operation. Derzeit verfügt dieses Grundstück über 360.000 Quadratmeter bebaubarer Fläche, allesamt für privaten Sportgebrauch. Der neue Plan wird die gesamte bebaubare Fläche auf 532.550 Quadratmeter erhöhen, und was noch wichtiger ist, er wird ihre Zusammensetzung vollständig ändern: 276.000 Quadratmeter für private Nebenanlagen, 172.550 Quadratmeter für Dienstleistungen des tertiären Sektors, und nur 84.000 Quadratmeter bleiben für sportliche Nutzung.

Savills bewertet die bebaubare Fläche für private Nebenanlagen und sportliche Nutzung mit 485 Euro pro Quadratmeter und für die Nutzung im tertiären Sektor mit 1.075 Euro pro Quadratmeter. Auf dieser Grundlage sind 276.000 Quadratmeter Nebenanlagen 133,86 Millionen Euro wert; 84.000 Quadratmeter sportliche Nutzung sind 40,74 Millionen Euro wert; und 172.550 Quadratmeter Nutzung im tertiären Sektor sind 185,49 Millionen Euro wert. Der ursprüngliche Bericht kommt zu dem Schluss: „Basierend auf den oben genannten Bewertungsstandards wird der angepasste Landwert 360.091.250 Euro erreichen.“

Wertsteigerung von fast 200 Millionen Euro

Woher kommt also die Wertsteigerung von 185 Millionen Euro? Die Antwort besteht darin, denselben Savills-Berechnungsstandard zu verwenden, um den derzeit entwickelbaren Teil von Real Madrid zu messen. Die vorhandenen 360.000 Quadratmeter bebaubarer Fläche sind alle für sportliche Nutzung vorgesehen. Wenn man sie mit Savills' Bewertung von 485 Euro pro Quadratmeter für diese Nutzung berechnet, beträgt der implizierte Wert der bestehenden städtebaulichen Entwicklungsrechte ungefähr 174,6 Millionen Euro. Die Differenz zwischen den beiden beträgt 185,49 Millionen Euro. Daher hat sich der theoretische Wert dieser städtebaulichen Entwicklungsrechte mehr als verdoppelt.

Es gibt ein weiteres Merkmal dieser Berechnung. Gemäß der in den Genehmigungsdokumenten angewandten Methode führt die Umwandlung von 276.000 Quadratmetern Sportnutzung in private Nebeneinrichtungen an sich nicht zu einer Wertsteigerung, da Savills den Preis für beide Nutzungsarten mit 485 Euro pro Quadratmeter ansetzt. Die gesamte quantifizierbare Wertsteigerung resultiert aus den zusätzlichen 172.550 Quadratmetern Fläche des tertiären Sektors, die Savills mit 1.075 Euro pro Quadratmeter bewertet. Der Wert dieses neuen Anspruchs beträgt exakt 185,49 Millionen Euro.

Im Bereich der privaten Nebenanlagen können künftig Projekte wie Bildungs-, Medizin-, Pflege-, Kultur- oder wissenschaftliche Forschungszentren realisiert werden; der Bereich für sportliche Nutzung wird weiterhin den Bau von Trainings- und Wettkampfstätten, Hochleistungstrainingszentren, Sportmedizinischen Einrichtungen, Klassenzimmern, Verwaltungsbüros und sogar Sport-bezogenen Wohnheimen ermöglichen. Der hochwertige Bereich des tertiären Sektors bietet eine besonders breite Palette: Mindestens die Hälfte muss für Büros genutzt werden, der Rest kann für Unterkunft, Handel, Gastronomie, Freizeit und verschiedene Unternehmens- oder öffentliche Dienstleistungen verwendet werden, wobei das einzige explizite Verbot große Einkaufszentren sind. Mit anderen Worten, aus städtebaulicher Sicht wurde hier nicht nur ein Technologie- und Büropark genehmigt, sondern ein integrierter Park, der Unternehmenszentralen, Hotels, Restaurants, Handel und andere Dienstleistungen kombinieren kann.

Real Madrid wird diese 185 Millionen Euro nicht direkt einstreichen

Der Begriff „Wertsteigerung“ bedarf jedoch einer weiteren Erläuterung. Dies bedeutet nicht, dass Real Madrid nach endgültiger Genehmigung dieser Anpassung durch den Madrider Stadtrat direkt 185 Millionen Euro in bar erhalten wird, noch bedeutet es, dass es sich um einen bereits realisierten buchhalterischen Gewinn handelt. Es handelt sich lediglich um eine vollständige Neubewertung des Immobilienentwicklungspotenzials des Grundstücks zum im Wirtschaftsbericht ausgewiesenen Marktpreis. Tatsächlich hat Savills 360,09 Millionen Euro als „Grundstückspreis“ in einem Finanzmodell angesetzt, in dem ein hypothetischer Investor den gesamten Park entwickelt.

Zudem ist diese Planungsanpassung nicht kostenlos. Real Madrid muss Flächen für Grünflächen, öffentliche Einrichtungen und Straßen bereitstellen, kommunale Infrastrukturmaßnahmen durchführen und mehrere externe Verbindungsprojekte umsetzen. Diese Operation wird die rentable private Grundstücksfläche von derzeit 1,2 Millionen Quadratmetern auf 975.729 Quadratmeter reduzieren und gleichzeitig über 224.000 Quadratmeter öffentliches Netzwerkland hinzufügen. Dazu gehören 166.315 Quadratmeter neue Grünflächen und 35.311 Quadratmeter städtische Einrichtungsflächen.

Darüber hinaus ist der Anteil des Madrider Stadtrats an der Wertsteigerung, die durch den neuen Plan entsteht, zu berücksichtigen. Das Gesetz schreibt vor, dass 5 % der gewichteten durchschnittlichen Zunahme der bebaubaren Fläche an die Regierung abgetreten werden müssen, was in diesem Fall 17.400 Quadratmetern bebaubarer Fläche innerhalb des Entwicklungsprojekts entspricht. Savills, die dies ebenfalls mit 1.075 Euro pro Quadratmeter bewerten, schätzt diesen kommunalen Anspruch auf 18,7 Millionen Euro.

Diese 360 Millionen Euro stellen auch nicht die zukünftigen Baukosten des „Madrid Innovation District“ dar. Es handelt sich lediglich um einen geschätzten Wert des Grundstücks und der städtebaulichen Entwicklungsrechte nach Abschluss der Planungsanpassung. Um die Entwicklung wirklich umzusetzen, sind zusätzliche Investitionen erforderlich. Savills schätzt, dass der Bau privater Gebäude über 1,235 Milliarden Euro und die Entwicklung der städtischen Infrastruktur weitere 73,5 Millionen Euro kosten wird.

Übersetzt von KI.

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