Theo Sport, giá trị đất tại khu phức hợp huấn luyện Valdebebas của Real Madrid sẽ tăng đáng kể sau khi điều chỉnh quy hoạch của khu đất thành phố thể thao.

Báo cáo khả thi và bền vững, nằm trong tài liệu phê duyệt và được ký bởi Antonio Pleguezuelo, Trưởng phòng Quy hoạch đô thị Quốc gia tại công ty tư vấn Savills, chỉ ra rằng giá trị đất phát triển được sau khi hoàn thành quy hoạch mới sẽ là 360,09 triệu euro. Định giá này dựa trên giá trị đất sau khi đã điều chỉnh quy hoạch. Cơ quan này không đánh giá từng mét vuông đất thực tế, mà đánh giá từng mét vuông diện tích xây dựng mà quy hoạch cho phép.

Đây chính là điểm mấu chốt của hoạt động này. Hiện tại, khu đất này có diện tích xây dựng là 360.000 mét vuông, tất cả đều được dành cho mục đích thể thao tư nhân. Quy hoạch mới sẽ tăng tổng diện tích xây dựng lên 532.550 mét vuông, và quan trọng hơn, sẽ thay đổi cơ bản thành phần của nó: 276.000 mét vuông cho các tiện ích tư nhân, 172.550 mét vuông cho các dịch vụ thuộc khu vực thứ ba, và chỉ còn 84.000 mét vuông được giữ lại cho mục đích thể thao.

Savills định giá diện tích xây dựng cho tiện ích tư nhân và mục đích thể thao ở mức 485 euro mỗi mét vuông, trong khi diện tích sử dụng cho khu vực thứ ba được định giá ở mức 1.075 euro mỗi mét vuông. Dựa trên tiêu chuẩn này, 276.000 mét vuông cho tiện ích được định giá 133,86 triệu euro; 84.000 mét vuông cho mục đích thể thao được định giá 40,74 triệu euro; và 172.550 mét vuông cho mục đích khu vực thứ ba được định giá 185,49 triệu euro. Báo cáo gốc kết luận: "Dựa trên các tiêu chuẩn định giá trên, giá trị đất đã điều chỉnh sẽ đạt 360.091.250 euro."

Tăng giá trị gần 200 triệu euro

Vậy, 185 triệu euro giá trị tăng thêm đến từ đâu? Câu trả lời là bằng cách áp dụng cùng tiêu chuẩn tính toán của Savills để đo lường phần có thể phát triển hiện tại cho Real Madrid. 360.000 mét vuông diện tích xây dựng hiện có đều dành cho mục đích thể thao. Nếu tính theo mức định giá 485 euro mỗi mét vuông mà Savills sử dụng cho mục đích này, giá trị ngụ ý của quyền phát triển đô thị hiện có là khoảng 174,6 triệu euro. Sự khác biệt giữa hai con số này là 185,49 triệu euro. Do đó, giá trị lý thuyết của các quyền phát triển đô thị này đã tăng hơn gấp đôi.

Có một đặc điểm khác trong tính toán này. Theo phương pháp được thông qua trong các tài liệu phê duyệt, việc thay đổi 276.000 mét vuông sử dụng cho thể thao sang tiện ích tư nhân tự nó không dẫn đến việc tăng giá trị, vì Savills gán cùng một mức giá 485 euro mỗi mét vuông cho cả hai loại hình sử dụng. Tất cả giá trị tăng thêm có thể định lượng được đến từ 172.550 mét vuông diện tích khu vực thứ ba bổ sung, mà Savills định giá 1.075 euro mỗi mét vuông. Giá trị của quyền mới bổ sung này chính xác là 185,49 triệu euro.

Trong phần tiện ích tư nhân, các dự án tương lai có thể bao gồm các trung tâm giáo dục, y tế, chăm sóc, văn hóa hoặc nghiên cứu; phần sử dụng cho thể thao vẫn sẽ cho phép xây dựng các cơ sở huấn luyện và thi đấu, trung tâm huấn luyện hiệu suất cao, cơ sở y học thể thao, phòng học, tòa nhà hành chính, và thậm chí cả ký túc xá liên quan đến các hoạt động thể thao. Phần khu vực thứ ba có giá trị nhất có phạm vi đặc biệt rộng: ít nhất một nửa phải được sử dụng cho văn phòng, và phần còn lại có thể được sử dụng cho chỗ ở, thương mại, ăn uống, giải trí, và các dịch vụ công ty hoặc công cộng khác nhau, với lệnh cấm rõ ràng duy nhất là các khu phức hợp thương mại lớn. Nói cách khác, từ góc độ quy hoạch đô thị, những gì đã được phê duyệt ở đây không chỉ là một khu công nghệ và văn phòng, mà là một khu phức hợp tích hợp có thể kết hợp trụ sở công ty, khách sạn, nhà hàng, thương mại và các dịch vụ khác.

Real Madrid sẽ không trực tiếp nhận 185 triệu euro này

Tuy nhiên, thuật ngữ "tăng giá trị" cũng cần được giải thích thêm. Điều này không có nghĩa là Real Madrid sẽ trực tiếp nhận 185 triệu euro tiền mặt sau khi Hội đồng thành phố Madrid cuối cùng phê duyệt việc điều chỉnh này, cũng không có nghĩa đây là một khoản lợi nhuận kế toán đã được ghi nhận. Đây chỉ đơn thuần là một sự tái định giá tổng thể tiềm năng phát triển bất động sản của khu đất dựa trên giá thị trường được xác định trong báo cáo kinh tế này. Trên thực tế, Savills đã tính 360,09 triệu euro là "giá đất" trong một mô hình tài chính cho một nhà đầu tư giả định phát triển toàn bộ khu công viên.

Hơn nữa, việc điều chỉnh quy hoạch này không phải không tốn kém. Real Madrid cần dành ra đất cho không gian xanh, các tiện ích công cộng và đường giao thông, thực hiện xây dựng hạ tầng đô thị, và triển khai một số dự án kết nối bên ngoài. Hoạt động này sẽ làm giảm diện tích khu đất tư nhân có lợi nhuận từ 1,2 triệu mét vuông hiện tại xuống còn 975.729 mét vuông, đồng thời bổ sung hơn 224.000 mét vuông đất mạng lưới công cộng. Điều này bao gồm 166.315 mét vuông không gian xanh mới và 35.311 mét vuông các tiện ích đô thị.

Ngoài ra, cần xem xét phần chia sẻ của Hội đồng thành phố Madrid trong việc tăng giá trị được tạo ra bởi quy hoạch mới. Luật quy định rằng 5% mức tăng trung bình có trọng số của diện tích xây dựng phải được nhượng lại cho chính phủ, trong trường hợp này là 17.400 mét vuông diện tích xây dựng trong dự án phát triển. Savills, cũng định giá ở mức 1.075 euro mỗi mét vuông, ước tính lợi ích của thành phố này có giá trị 18,7 triệu euro.

360 triệu euro này cũng không đại diện cho chi phí xây dựng trong tương lai của "Khu đổi mới Madrid." Đây chỉ là giá trị ước tính của đất đai và quyền phát triển đô thị sau khi việc điều chỉnh quy hoạch hoàn tất. Nếu việc phát triển thực sự được thực hiện, sẽ cần thêm đầu tư. Savills ước tính rằng việc xây dựng các tòa nhà tư nhân sẽ cần hơn 1,235 tỷ euro, và phát triển hạ tầng đô thị sẽ tốn thêm 73,5 triệu euro.

Website AF đã ra mắt! Xem tin tức đầy đủ, bình luận, chi tiết trận đấu và thống kê trên máy tính. Truy cập: www.allfootballapp.com