De acordo com o Sport, o valor do terreno do Real Madrid na cidade desportiva de Valdebebas aumentará significativamente após a conclusão do ajuste da designação de planeamento.

Um relatório de viabilidade e sustentabilidade, incluído nos documentos de aprovação e assinado por Antonio Pleguezuelo, Diretor Nacional de Planeamento Urbano da CBRE Savills, mostra que o valor do terreno urbanizável gerado após a conclusão do novo plano será de 360,09 milhões de euros. Por outras palavras, esta avaliação baseia-se no terreno após a conclusão do ajuste da sua designação. A agência não avalia cada metro quadrado de terreno físico, mas sim cada metro quadrado de área construída que o plano permite construir nele.

Esta é a chave para esta operação. Atualmente, este terreno tem 360.000 metros quadrados de área edificável, todos correspondentes a uso desportivo privado. O novo plano aumentará a área edificável total para 532.550 metros quadrados e, mais importante, mudará completamente a sua composição: 276.000 metros quadrados para instalações privadas, 172.550 metros quadrados para serviços da indústria terciária e apenas 84.000 metros quadrados continuarão a ser utilizados para desporto.

A Savills estima a área edificável para instalações privadas e uso desportivo em 485 euros por metro quadrado, e para uso da indústria terciária em 1.075 euros por metro quadrado. Com base nesta norma, 276.000 metros quadrados de instalações são avaliados em 133,86 milhões de euros; 84.000 metros quadrados de uso desportivo são avaliados em 40,74 milhões de euros; e 172.550 metros quadrados de uso da indústria terciária são avaliados em 185,49 milhões de euros. O relatório original conclui: "Com base nas normas de avaliação acima, o valor ajustado do terreno atingirá 360.091.250 euros."

Quase 200 milhões de euros em valor acrescentado

Então, de onde vêm os 185 milhões de euros de valor acrescentado? A resposta é usar o mesmo padrão de cálculo da Savills para medir a parte atualmente edificável do Real Madrid. Os 360.000 metros quadrados de área edificável existentes são todos para uso desportivo. Se calculados pelos 485 euros por metro quadrado de avaliação adotados pela Savills para este uso, o valor implícito dos direitos de desenvolvimento urbano existentes é de aproximadamente 174,6 milhões de euros. A diferença entre os dois é de 185,49 milhões de euros. Portanto, o valor teórico destes direitos de desenvolvimento urbano mais do que duplicou.

Este cálculo também tem uma particularidade. De acordo com o método adotado nos documentos de aprovação, a alteração de 276.000 metros quadrados de uso desportivo para instalações privadas não levará, por si só, a um aumento da avaliação, porque o preço da Savills para ambos os tipos de uso é de 485 euros por metro quadrado. Todo o valor acrescentado quantificável provém dos 172.550 metros quadrados de área da indústria terciária recém-adicionados, que a Savills avalia em 1.075 euros por metro quadrado. O valor deste direito recém-adicionado é exatamente de 185,49 milhões de euros.

Na secção de instalações privadas, podem ser construídos futuros projetos como centros educativos, médicos, de enfermagem, culturais ou de investigação científica; a secção de uso desportivo ainda permite a construção de instalações de treino e competição, centros de treino de alto nível, instalações de medicina desportiva, salas de aula, escritórios administrativos e até dormitórios relacionados com atividades desportivas. A secção de indústria terciária, de maior valor, tem um âmbito particularmente amplo: pelo menos metade deve ser utilizada para escritórios, enquanto o restante pode ser utilizado para alojamento, comércio, restauração, lazer e vários serviços empresariais ou públicos, sendo a única proibição explícita grandes complexos comerciais. Por outras palavras, de uma perspetiva de planeamento urbano, o que foi aprovado aqui não é apenas um parque tecnológico e de escritórios, mas um parque integrado que pode combinar sedes de empresas, hotéis, restaurantes, comércio e outros serviços.

O Real Madrid não vai embolsar diretamente estes 185 milhões de euros

No entanto, o termo "valor acrescentado" também precisa de ser esclarecido. Isto não significa que o Real Madrid receberá diretamente 185 milhões de euros em dinheiro depois de a Câmara Municipal de Madrid aprovar finalmente este ajuste, nem significa que se trata de um ganho contabilístico que foi realizado. Trata-se apenas de uma reavaliação total do potencial de desenvolvimento imobiliário do terreno ao preço de mercado reconhecido no relatório económico. Na verdade, a Savills já registou 360,09 milhões de euros como "preço do terreno" num modelo financeiro para um investidor hipotético que desenvolve todo o parque.

Além disso, este ajuste de planeamento não é isento de custos. O Real Madrid precisa de destinar terrenos para espaços verdes, instalações públicas e estradas, suportar os custos de construção de instalações municipais e implementar vários projetos de ligação externa. Esta operação reduzirá a área de terreno privado lucrativa dos atuais 1,2 milhões de metros quadrados para 975.729 metros quadrados, ao mesmo tempo que adicionará mais de 224.000 metros quadrados de terreno de rede pública. Isto inclui 166.315 metros quadrados de novos espaços verdes e 35.311 metros quadrados de terreno para instalações municipais.

Além disso, a parte da Câmara Municipal de Madrid no valor acrescentado criado pelo novo plano deve ser contabilizada. A lei estipula que 5% do aumento médio ponderado da área edificável deve ser cedido ao governo, o que neste caso equivale a 17.400 metros quadrados de área edificável dentro do projeto de desenvolvimento. A Savills, também avaliando-o em 1.075 euros por metro quadrado, acredita que esta parte dos direitos municipais vale 18,7 milhões de euros.

Estes 360 milhões de euros também não representam o custo futuro de construção do "Madrid Innovation District". É apenas o valor estimado do terreno e dos direitos de desenvolvimento urbano após a conclusão do ajuste do planeamento. Serão necessários investimentos adicionais para implementar efetivamente o desenvolvimento. A Savills estima que a construção de edifícios privados exigirá mais de 1,235 mil milhões de euros, e os custos de desenvolvimento urbano exigirão um adicional de 73,5 milhões de euros.

Traduzido por IA.

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