ตามรายงานของ Sport มูลค่าที่ดินของศูนย์กีฬาของ เรอัล มาดริด ที่สนามฝึกซ้อม Valdebebas จะเพิ่มขึ้นอย่างมากหลังจากมีการปรับเปลี่ยนกฎระเบียบการแบ่งเขต

รายงานความเป็นไปได้และความยั่งยืนที่รวมอยู่ในเอกสารการอนุมัติและลงนามโดย Antonio Pleguezuelo ผู้อำนวยการฝ่ายผังเมืองแห่งชาติของ CBRE Savills แสดงให้เห็นว่ามูลค่าของที่ดินที่พัฒนาได้ซึ่งเกิดขึ้นหลังจากแผนใหม่เสร็จสมบูรณ์คือ 360.09 ล้านยูโร การประเมินนี้อิงจากที่ดินหลังจากมีการปรับลักษณะ ที่ดินแต่ละตารางเมตรไม่ใช่ที่ดินจริง แต่เป็นพื้นที่ก่อสร้างแต่ละตารางเมตรที่แผนอนุญาตให้ก่อสร้างบนที่ดินนั้น

นี่คือกุญแจสำคัญของการดำเนินการนี้ ปัจจุบันที่ดินแปลงนี้มีพื้นที่ก่อสร้าง 360,000 ตารางเมตร ซึ่งทั้งหมดใช้สำหรับกีฬาเอกชน แผนใหม่จะเพิ่มพื้นที่ก่อสร้างรวมเป็น 532,550 ตารางเมตร และที่สำคัญกว่านั้นคือจะเปลี่ยนองค์ประกอบทั้งหมด: 276,000 ตารางเมตรสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกเสริมส่วนตัว 172,550 ตารางเมตรสำหรับบริการภาคตติยภูมิ และเพียง 84,000 ตารางเมตรเท่านั้นที่จะยังคงใช้สำหรับกีฬา

Savills ประเมินมูลค่าพื้นที่ก่อสร้างสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกเสริมส่วนตัวและกีฬาที่ 485 ยูโรต่อตารางเมตร ในขณะที่การใช้ประโยชน์ภาคตติยภูมิมีมูลค่าที่ 1,075 ยูโรต่อตารางเมตร จากมาตรฐานนี้ สิ่งอำนวยความสะดวกเสริม 276,000 ตารางเมตรมีมูลค่า 133.86 ล้านยูโร; การใช้ประโยชน์กีฬา 84,000 ตารางเมตรมีมูลค่า 40.74 ล้านยูโร; และการใช้ประโยชน์ภาคตติยภูมิ 172,550 ตารางเมตรมีมูลค่า 185.49 ล้านยูโร รายงานฉบับเดิมสรุปว่า: "ตามมาตรฐานการประเมินมูลค่าที่กล่าวมาข้างต้น มูลค่าที่ดินที่ปรับปรุงแล้วจะสูงถึง 360,091,250 ยูโร"

มูลค่าที่เพิ่มขึ้นเกือบ 200 ล้านยูโร

แล้วมูลค่าที่เพิ่มขึ้น 185 ล้านยูโรมาจากไหน? คำตอบคือการวัดส่วนที่สามารถสร้างได้ในปัจจุบันของ เรอัล มาดริด โดยใช้มาตรฐานการคำนวณเดียวกันของ Savills พื้นที่ที่สร้างได้ที่มีอยู่ 360,000 ตารางเมตรทั้งหมดใช้สำหรับกีฬา หากคำนวณตามการประเมินของ Savills ที่ 485 ยูโรต่อตารางเมตรสำหรับการใช้งานนี้ มูลค่าโดยนัยของสิทธิการพัฒนาเมืองที่มีอยู่จะอยู่ที่ประมาณ 174.6 ล้านยูโร ความแตกต่างระหว่างสองส่วนคือ 185.49 ล้านยูโร ดังนั้นมูลค่าเชิงทฤษฎีของสิทธิการพัฒนาเมืองเหล่านี้จึงเพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่า

การคำนวณนี้ยังมีลักษณะเฉพาะ ตามวิธีการที่ระบุในเอกสารการอนุมัติ การเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยกีฬา 276,000 ตารางเมตรเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกเสริมส่วนตัว ไม่ได้นำไปสู่การเพิ่มขึ้นของมูลค่า เนื่องจากการประเมินราคาของ Savills สำหรับการใช้งานทั้งสองประเภทคือ 485 ยูโรต่อตารางเมตร มูลค่าที่เพิ่มขึ้นที่สามารถวัดได้ทั้งหมดมาจากการเพิ่มพื้นที่ภาคตติยภูมิใหม่ 172,550 ตารางเมตร ซึ่ง Savills ประเมินมูลค่าที่ 1,075 ยูโรต่อตารางเมตร มูลค่าของสิทธิที่เพิ่มขึ้นใหม่นี้คือ 185.49 ล้านยูโรพอดี

ในส่วนของสิ่งอำนวยความสะดวกเสริมส่วนตัว โครงการต่างๆ เช่น ศูนย์การศึกษา การแพทย์ การพยาบาล วัฒนธรรม หรือการวิจัยทางวิทยาศาสตร์สามารถสร้างขึ้นได้ในอนาคต; ส่วนการใช้กีฬา ยังคงอนุญาตให้สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับการฝึกซ้อมและการแข่งขัน ศูนย์ฝึกอบรมระดับสูง สิ่งอำนวยความสะดวกด้านเวชศาสตร์การกีฬา ห้องเรียน สำนักงานบริหาร และแม้กระทั่งหอพักที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมกีฬา ส่วนภาคตติยภูมิที่มีมูลค่าสูงสุดมีขอบเขตกว้างขวางเป็นพิเศษ: อย่างน้อยครึ่งหนึ่งต้องใช้สำหรับสำนักงาน และส่วนที่เหลือสามารถใช้สำหรับที่พัก การค้า ร้านอาหาร การพักผ่อน และบริการองค์กรหรือสาธารณะต่างๆ โดยมีข้อห้ามเดียวที่ชัดเจนคือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ กล่าวอีกนัยหนึ่ง จากมุมมองของการวางผังเมือง สิ่งที่ได้รับการอนุมัติในที่นี้ไม่ได้เป็นเพียงสวนสำนักงานเทคโนโลยี แต่เป็นสวนแบบบูรณาการที่สามารถรวมสำนักงานใหญ่ของบริษัท โรงแรม ร้านอาหาร การค้า และบริการอื่นๆ ได้

เรอัล มาดริด จะไม่รับเงิน 185 ล้านยูโรนี้โดยตรง

อย่างไรก็ตาม คำว่า "มูลค่าที่เพิ่มขึ้น" ก็ต้องมีการชี้แจงด้วยเช่นกัน ซึ่งไม่ได้หมายความว่าหลังจากสภาเมืองมาดริดอนุมัติการปรับปรุงนี้ในที่สุด เรอัล มาดริด จะได้รับเงินสด 185 ล้านยูโรโดยตรง หรือหมายความว่านี่คือผลกำไรทางบัญชีที่เป็นที่รู้จักอยู่แล้ว นี่เป็นเพียงการประเมินศักยภาพการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของที่ดินใหม่ทั้งหมดโดยอิงจากราคาตลาดที่ระบุในรายงานเศรษฐกิจนี้ ในความเป็นจริง Savills ในรูปแบบทางการเงินสำหรับนักลงทุนสมมุติที่พัฒนาสวนทั้งหมด ได้บันทึก 360.09 ล้านยูโรเป็น "ราคาที่ดิน"

นอกจากนี้ การปรับผังเมืองนี้ก็ไม่ได้ไม่มีค่าใช้จ่าย เรอัล มาดริด จำเป็นต้องจัดสรรที่ดินสำหรับพื้นที่สีเขียว สิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะ และถนน ดำเนินโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานของเทศบาล และดำเนินโครงการเชื่อมต่อภายนอกหลายโครงการ การดำเนินการนี้จะลดพื้นที่ที่ดินส่วนตัวที่ทำกำไรได้จากปัจจุบัน 1.2 ล้านตารางเมตรเป็น 975,729 ตารางเมตร ในขณะที่เพิ่มพื้นที่เครือข่ายสาธารณะมากกว่า 224,000 ตารางเมตร ซึ่งรวมถึงพื้นที่สีเขียวใหม่ 166,315 ตารางเมตร และที่ดินสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกของเทศบาล 35,311 ตารางเมตร

นอกจากนี้ ส่วนแบ่งของสภาเมืองมาดริดจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นที่สร้างขึ้นโดยแผนใหม่จะต้องรวมอยู่ด้วย กฎหมายระบุว่า 5% ของค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของพื้นที่ก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นจะต้องมอบให้แก่รัฐบาล ซึ่งในกรณีนี้สอดคล้องกับพื้นที่ก่อสร้าง 17,400 ตารางเมตรภายในโครงการพัฒนา Savills ยังประเมินมูลค่าส่วนนี้ที่ 1,075 ยูโรต่อตารางเมตร โดยพิจารณาว่าสิทธิของเทศบาลนี้มีมูลค่า 18.7 ล้านยูโร

เงิน 360 ล้านยูโรนี้ยังไม่ได้เป็นตัวแทนของค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างในอนาคตของ "เขตมาดริดนวัตกรรม" แต่เป็นเพียงมูลค่าโดยประมาณของที่ดินและสิทธิการพัฒนาเมืองหลังจากปรับผังเมืองเสร็จสิ้น การลงทุนเพิ่มเติมจะมีความจำเป็นในการดำเนินการพัฒนาให้เป็นจริง Savills ประมาณการว่าการก่อสร้างอาคารส่วนตัวจะต้องใช้เงินมากกว่า 1.235 พันล้านยูโร และค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของเมืองจะต้องใช้เงินเพิ่มเติมอีก 73.5 ล้านยูโร

แปลโดย AI

เว็บไซต์ AF เปิดตัวแล้ว! ดูข่าว ความคิดเห็น รายละเอียดแมตช์ และสถิติครบถ้วนบนคอมพิวเตอร์ของคุณ เยี่ยมชม: www.allfootballapp.com